מה הלוואי שידעתי לפני שקניתי בית

בעלות על בית אמורה להיות חלק מה- חלום אמריקאיאך תהליך הקנייה יכול להיראות כמו סיוט לעיתים. כאשר בעלי ובעלי התכוננו לקנות את הבית הראשון שלנו בשנה שעברה, הייתי בהלם מכמה מעט ידעתי על זה וכמה מעט תשובות מוחלטות יכולתי למצוא ברשת. כשרקבבתי את התהליך, תוך כדי לימוד תוך כדי תנועה, פיתחתי הבנה חדשה של האמרה, "אתה לא יודע מה אתה לא יודע."

הגדר להצלחה לפני שתתחיל

לפני שהתחלתי את התהליך, חקרתי בקפדנות - או שניסיתי, לפחות. בדקתי את משכנתאות המסופקות והרשות הדיור הפדרלית (FHA), וגיליתי את סכום המקדמה ואת ציון האשראי המינימלי הדרוש לנו לכל תוכנית.

בעלי ואני דאגנו שציוני האשראי שלנו יהיו מעל 580, המינימום לתוכנית FHA שקיווינו להשתמש בה. שילמנו כרטיסי אשראי כדי להפוך את יחס החוב להכנסה מושך יותר למלווים. ברגע שעמדנו בדרישות המינימום, קבענו פגישה בבנק - והתאכזבנו מאוד.

ראשית, נודע לנו שלבנקים בודדים רבים יש דרישות משלהם על פי התקנות שה- FHA מציבה. במקרה שלנו, התוכנית הפדרלית חייבה ציון של 580, אך הבנק והסוכנות למשכנתאות שדיברנו עם ציוני מינימום נדרשים של 600 ו -620, שיכולים להיות הבדל משמעותי כשאתם עובדים קשה ל

תיקון אשראי.

למדנו גם כי החתמים רוצים לראות כי עלויות ההפקדה והסגירה שלך היו בחשבונך במשך חודשיים לפחות, כדי לעקוב מאיפה הגיעו הכספים ולאשר את כספיך השוטף יציבות. זה היה מפריע לקונה חסר סבלנות כמוני.

מצא מלווה קודם

כשהתחלנו להיפגש עם סוכני נדל"ן, הם תמיד שאלו אם פנינו למלווה. כשנפגשנו עם המלווים, השאלה הראשונה שלהם הייתה תמיד אם יש לנו נכס בראש. זה הותיר אותנו מבולבלים לחלוטין.

אז מה התוכנית הנכונה? "רוכשי בתים פוטנציאליים צריכים תמיד להיפגש עם המלווה לפני שהם מתחילים בחיפוש הביתי שלהם", אומר פיטר ג'נינגס, מלווה בחברת Merrimack משכנתא בניו המפשייר שעבדה בענף למעלה מ -30 שנים. זה עוזר לך להחליט איזו תוכנית משכנתא מתאימה לך. משכנתאות מקורן במתווכי משכנתא או בבנקים מסורתיים. מכיוון שהתעשייה מפוקחת כל כך בכבדות, לא באמת משנה את מי תבחר למשכנתא שלך - הכישורים יהיו במידה רבה זהים, אומר ג'נינגס. עם זאת, סביר להניח כי בנקים קטנים יציעו פחות אפשרויות משכנתא, ואילו המלווים הגדולים בדרך כלל מציעים יותר.

כשתהיה מוכן לקנות בית, אתה יכול לחזק את ההצעה שלך באמצעות הסמכה מראש או באמצעות אישור מראש מאת המלווה שלך. הסמכה מקדימה, בה פקיד הלוואות סוקר את המבקש כדי לוודא שהם עומדים בדרישות המינימום, הוא הנפוץ ביותר, אומר ג'נינגס. אם כישורי ההכנסה והאשראי שלך הם הרבה מעבר לטווח המינימום והיסטוריית התעסוקה שלך יציבה, רבים המלווים ירגישו בנוח לספק מכתב הסמכה מראש. "בענף זה מכונה לווה של טריקים", אומר ג'נינגס.

עם זאת, אם בקשתך עומדת בסמיכות להעפיל בגלל בעיות אשראי או הכנסה, תוכל לבחור באישור מראש. "התיק מאושר באופן רשמי בכפוף לכך שהלווה ימצא בית", אומר ג'נינגס. "אני עושה את זה מדי פעם כשאני לא מרגיש בנוח להירשם למכתב המוקדם." אם כי אישור מראש נדרש יותר מקדימה, זה יכול למעשה לקצץ זמן בין קבלת ההצעה שלך לסגירה, מכיוון שחלק גדול מהביקורת כבר קיימת בוצע.

קבל סוכן: זה לא יעלה לך

ברגע שאתה יודע שאתה זכאי למשכנתא, הגיע הזמן להתחיל לקנות. בהתחלה בעלי ואני חיפשנו בכוחות עצמנו, ופנינו לרשימת סוכנים על נכסים בהם התעניינו. אבל ברגע שהבנו שסוכן הקונה משלם למעשה על ידי המוכר כשמוכר בית, ללא הוצאות מחוץ לכיס לקונה, קיבלנו סוכן מייד.

אי ההבנה כי אין הוצאה מכיס לסוכן הקונה היא שכיחה, אומרת ליז מרפי, סוכן עם ברקשייר, הת'אווי, פוקס ורוח מתווכים בג'נקינטאון, פנסילבניה. "בדרך כלל השיחה נמשכת מהר יותר מהרגע שהקונה מבין שהם לא משלמים לסוכן הקונה", היא אומרת. "תהליך קניית הבית כל כך מפחיד, ואז אתה חושב 'אני צריך לשלם גם לאדם הזה'."

סוכני נדל"ן מייעלים את התהליך על ידי מציאת נכסים שאינם רשומים ברשת ועוזרים לקונים לנווט בתקנות וחוקים. כאשר תהליך הקנייה שלנו הופסק על ידי שיהוקים בלתי צפויים, כולל בעיה עם כותרת הבית, הסוכן שלנו הסביר לנו בדיוק מה קורה וייעץ לנו מה לעשות.

מרפי אומר תמיכה רגשית. "אתה רוצה מישהו שיוכל לעבוד איתך דרך העליות והירידות, ויסח אותך רגשית בתהליך."

הבן את השוק כשאתה מציע הצעה

ברגע שתמצאו בית שתרצו, הסוכן שלכם צריך לעזור לכם להרכיב הצעה שתפורסם בהסכם הרכישה והמכירה, חוזה מחייב בינכם לבין המוכר.

קחו בחשבון עד כמה אתם רוצים להיות תוקפניים במשא ומתן ועד כמה השוק תחרותי (אחרי הכל, עד שההצעה שלכם תתקבל, המוכר יכול לקבל הצעות אחרות). אם אתה מקווה לחסוך במזומן, שקול לקבוע כי המוכר יתרום לסגירת עלויות - ה הסכום משתנה בהתאם לסוג המשכנתא ולסכום המקדמה, אך יכול לנוע בין 3-9 אחוזים מהמכירה מחיר.

כמו כן, החליטו אם ברצונכם שההצעה שלכם תהיה כפופה לביקורת העוברת בבית, ואיזה סוג בדיקה. בדיקה ביתית מסורתית מכסה את כל הפגמים שנמצאים בנכס כך שתדעו בדיוק למה אתם נכנסים. אתה יכול לכלול גם בדיקת מזיקים, בדיקת ראדון ועוד שלל אפשרויות אחרות.

הייתי מוכן לאינסוף הלוך ושוב עם המוכר (אולי אני צופה יותר מדי בטלוויזיה), אבל המשא ומתן שלנו היה קצר. הגשנו הצעה, המוכר התנגד, והסוכן שלנו יעץ לנו לחזור עם ההצעה "הטובה והסופית" שלנו כדי ליידע את המוכר כי סיימנו לנהל משא ומתן. הם קיבלו.

אל תבצע שינויים משמעותיים בחיים בשלב הסופי

הבא מגיע ההמתנה. בדרך כלל לוקח בערך 35 יום ממועד קבלת ההצעה שלך ועד שאתה יכול לסגור את הבית, אף כי זה יכול להיות ארוך יותר, לדברי ננה ולמיס, נשיאה ומייסדת משותפת של A&N שירותי משכנתא ב- שיקגו. ההמתנה יכולה להראות שרירותית ולהרגיש מתסכלת, אבל דברים קורים כל הזמן מאחורי הקלעים.

לאחר שההצעה שלך התקבלה, הבקשה נכנסת לתקופת ביקורת עורכי הדין, טוענת Vlamis. זה כאשר הקונה מבצע בדיקת נאותות על ידי קבלת בדיקה וביצוע כל בקשה לתיקונים או לסגירת זיכוי עלות. "זה הזמן לוודא שזה הנכס שחשבת שהוא", מוסיף ולמיס.

לאחר מכן, הגיע הזמן שהקונה יתיישב במושב האחורי ויאפשר לסוכן המשכנתאות לבצע את עבודתו. "אימות הוא התהליך מספר 1 שקורה באותה תקופה", אומר ולמיס. "זה מאוד חשוב." במהלך הזמן בו בקשתך נבדקת, המלווה מבצע וודא כי כל התיעוד שמסרת, החל מחזרי מס וכלה בתשלומי תשלום, אכן הוא מדויק.

מכיוון שתעשיית המשכנתאות מפוקחת כל כך בכבדות, הבנק נוקט בצעדים רבים כדי לוודא שהמידע שקיבל מהקונה הוא נכון. הבנק שולח את תמלילי המס למס הכנסה כדי לוודא שהם תואמים את מה שיש למס הכנסה. זה גם מאשר את פרטי התעסוקה ואת התשלום לפני שליחת הבקשה לחיתום, שם הכל מאושר שוב, ביתר פירוט.

זה גם כאשר המלווה יעריך את הבית כדי לוודא ששווי הנכס תואם או עולה על מחיר המכירה. אם אתה הולך עם משכנתא מגובה FHA פדרלית, הערכה צריכה להיעשות על ידי שמאי מוסמך FHA.

במהלך תקופה זו, ככל הנראה יש לך יותר כסף בחשבונך ממה שהיה לך אי פעם, אך חשוב ביותר לא לבצע שינויים כספיים במהלך הזמן בו הבקשה שלך נבדקת. אשראי ותעסוקה מאושרים שוב בתום הליך הבקשה רגע לפני ההתחייבות הכספית שבוצעו וחשוב כי אין שינויים גדולים שיכולים לעכב את התהליך או לסכן את הסיכויים שלך להיות אושר. "אל תחליף בנקים, רכישות גדולות או החלף מקום עבודה", אומר ולמיס. אם כן, אתה יכול לסכן את יחס החוב להכנסה, אשר המלווים משתמשים בו כדי לקבוע את הסבירות שתוכל לבצע תשלומים במועד. (במהלך תקופה זו בעלי ואני דבקנו בעיקר בצרכים - לשלם חשבונות ולקנות מצרכים.)

נקודה אני שלך וחוצה את ה- T שלך

לאחר שהכל אושר על ידי הבנק, הקונים יקבלו מכתב התחייבות כספית. "זה אומר שיש לך את 'הכל ברור' למימון שלך," אומר ולמיס. "כולם, תתחילו לארוז."

עם זאת, ההמתנה נמשכת לעתים קרובות - עם כשבוע בין תאריכי ההתחייבות הכספית לסגירתכם. "הזמן הזה מאפשר להכין את חבילת הסגירה שלך, לעשות מסלול מעבר אחרון, של קופאיות בדיקות שיש להזמין, או תיל המאורגן בעלויות סגירה, המעשה שיש להכין וכו ', "אומר ולמיס.

כאשר סוף סוף הגיע הזמן להיסגר, סביר להניח שתוכלו לנשום קל. אתה תחתום על ערימת מסמכים ענקית, תחליף צ'קים ומפתחות ותהיה בדרך כבעל בית חדש.

היצירה הופיעה במקור ב DailyWorth.

קטעים קשורים:

כיצד לחסוך לבית ולהתמודד עם החוב שלך

מילון מונחים של תנאי משכנתא בסיסיים: מנאמנות לכותרת

כמה עלי לבזבז על בית?