עורכי Country Living בוחרים בכל מוצר שמוצג. אם אתה קונה מקישור, אנו עשויים להרוויח עמלה. עוד עלינו.
יש סיבה טובה לכך שמיליוני אנשים מתכוונים לצפות בכל שבוע תיקון עליון, היפוך או פלופ, מכור לגמילה, ו הבית הישן הזה. בין אם הם מעוניינים בהפלגת בתים, שיפוצים או תוכניות המתמקדות בנדל"ן סוכנים, לאמריקנים ברור שיש אובססיה לתעשיית הדיור והקריירה הסובבת מסביב לזה. אבל לא רק תוכניות הטלוויזיה שובות אותנו. הנדל"ן הוא ההשקעה המועדפת ביותר בקרב האמריקנים, לדברי חדשות GALLUP. למעשה, 34 אחוז מהאנשים אומרים שזו ההשקעה הטובה ביותר לטווח הארוך.
כדי להבין טוב יותר כיצד אנשים מרוויחים כסף בשוק הדיור (ומתחילים לטלוויזיה הגדולה תפיסות שגויות בדרך), שוחחנו עם ארבע נשים שהרוויחו סכומים מרשימים דרך כל מיני פרויקטים של נדל"ן. בין אם זו המולה צדדית או הקריירה המלאה שלהם, הנה איך אמיתי אנשים - לא כוכבי טלוויזיה - עושים את זה.
אדלה מזרחי, 41, פליפר
אדי פן
מקום: פרברי שיקגו
כיבוש: מנהל תקשורת ובלוגר בכתובת קרא את ההיפוכים שלי
מספר נכסים: 2 (כרגע)
שנים בנדל"ן: 1.5
כסף שנעשה עד כה: $117,000
מה משך אותך לנדל"ן? תמיד ראיתי רכוש כבסיס לעושר לטווח הארוך. זה רוכב על העליות והירידות הכלכליות קצת יותר טוב. זה רכוש, זו אדמה - אתה הבעלים של משהו. זה לא כמו מניה שאתה לא ממש יודע מה יש לך.
איך התחלת? החבר שלי ג'ון ואני התחלנו לצאת, והוא התהפך לפני כן. הוא סוכן נדל"ן מורשה בחברת מרק אלן נדל"ן. תוך חצי שנה מאיתנו היכרויות קנינו את הנכס הראשון שלנו והפכנו אותו יחד.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? לא יכולתי לעשות את זה בלי ג'ון. הוא עושה את כל ניתוח השוק, והוא עושה הרבה עבודה - כך חסכנו הרבה כסף. זו משרה מלאה בין שנינו.
החלק המאתגר ביותר: המכשול הגדול ביותר הוא להגיע מאפס לנכס אחד. לאחר שעברת את הראשון, יש כל כך הרבה למידה שקורה שמאוד ברור אם כדאי לעשות זאת שוב. אנו מביאים הצעות כל הזמן עכשיו.
מציאת קבלנים אמינים וסבירים זה אתגר גדול נוסף - זה כמעט כמו שני קצוות מנוגדים של הספקטרום. אם הם אמינים, סביר להניח שגובים הרבה יותר.
ותהליך ההיתר יכול להיות מהמם. אני לא חושב שהרבה אנשים מבינים כמה כפרים ביורוקרטיים יכולים להיות. לדוגמא, הכנסנו ניירת לקבלת היתר ולוקח חודש עד שישה שבועות להחזיר משהו. ואתה לא יכול לגעת בבית לפני שתקבל את האישור.
"עלי לכתוב ספר שנקרא 'מה ש- HGTV לא אומר לך.'"
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: עלי לכתוב ספר שנקרא מה HGTV לא אומר לך. הדבר שמשגע אותי הם החישובים המהירים שלהם. יש עלויות אחזקה, מיסים, ביטוח, ריבית - כל הדברים האלה מסתכמים. הם גם לא לוקחים בחשבון עלויות מתווכים. על הבית שטענו בו שנמכר תמורת 275,000 $, הוצאתי 13,760 $ על עלויות מתווך.
עליך לתקצב את עלויות הסגירה ברכישה, המהוות 1.5 אחוז ממחיר הרכישה, עלויות הסגירה במכירה, המהוות 1.5 אחוז מערך התיקון שאחרי (ARV), דמי מתווך, שהם 5 אחוז מה- ARV, ועלויות החזקה המכסות מיסים, ביטוח, שירותים וריבית, שלדעתו אני מעריך בין 1,000- $ 1,500 דולר לכל חודש. אז אתה צריך להוסיף את כל זה לעלות הנכס ועלויות השיפוץ. לרוב אנו מבצעים מאגר של 5-10 אחוזים עבור עלויות בלתי צפויות שעולות במהלך השיפוץ. ואתה צריך לשאול את עצמך, האם אני יכול להרשות לעצמי להפסיד כסף על זה? כי זה עלול לקרות.
הטיפים הטובים ביותר למתחילים: הכפל את משך הזמן שאתה חושב שתצטרך לבזבז עליו. אם אתה חושב שזה ייקח חודש, שנה את זה לשניים. והפרויקט הראשון שלך תמיד ייקח הרבה יותר זמן כי אתה עדיין בודק את המים ואז ברגע שאתה יודע מה אתה אוהב, אתה פשוט הולך לחזור על זה מבית לבית.
ג'יימי קראוץ ', 33, סוכן ומנהל נכסים
אדי פן
מקום: טולסה, אוקלהומה
כיבוש: מתווך, יזם ומנהל נכסים
מספר נכסים: 4 (כולל הבית שלה) פלוס 35 שהיא מנהלת
שנים בנדל"ן: 14
כסף שנעשה עד כה: $200,000+
מה משך אותך לנדל"ן? כאשר אתה הבעלים של נכסים לטווח הארוך, אנו מכנים זאת דמי השכמה מכיוון שברגע שאתה מתעורר אתה מרוויח כסף על ידי בעלות על נכסים להשכרה. הם מייצרים הכנסה בלי שתצטרכי לעבוד. זה משאב לוואי נחמד, וכל אחד יכול לעשות את זה. במקום לקבל 401k, הפרישה שלי תהיה נכסי ההשקעה שלנו. כשאני מתקרב לגיל הפרישה הם ישולמו, כך שכל תזרים המזומנים משכר דירה יהיה מה שאני עושה לפרישה שלי.
איך התחלת? נדל"ן בדם שלי. הורי היו בבעלות נכסים להשכרה בילדותי, ובגיל 19 הם שאלו אם אני מוכן להתחיל לנהל אותם. כשלמדתי במכללה כינתי בנדל"ן וקיבלתי את רישיון הנדל"ן שלי.
התחלנו בבניית נכס משלנו (בעלי הוא קבלן), ואז מכרנו את הבית הזה, הצלחנו להרוויח מספיק כסף כדי להשקיע ולהתחיל להשקיע בנדל"ן.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג?בעלי הוא העבודה החופשית שלי. הוא מאוד שימושי, ו הוא עובד בחברה קבלנית מסחרית.
החלק המאתגר ביותר: החלק הכי קשה מבחינתי היה להתחיל. לפני 2008 ענף ההלוואות היה שונה בהרבה. עכשיו יותר מלווים דורשים בערך 20 אחוז למטה, כך שבאמת קשה להתחיל אם אין לך כסף.
הדרך הטובה ביותר להתחיל היא להפוך את הבית שלכם לנכס להשכרה כשאתם מוכנים לעבור דירה - כך רוב האנשים עושים זאת מכיוון שקשה להגיע עם 20 האחוזים הנדרשים. ברגע שמתחילים זה הופך להיות קל יותר לאין שיעור.
"אם אתה לא יודע על זה שום דבר ואתה קופץ לתוכו בעיוורון... עסקה רעה אחת לגמרי תמחק אותך."
החלק המתגמל ביותר: קשה לגדל את העושר והנדל"ן שלך היה משאב נהדר עבור בעלי ואני לעשות בדיוק את זה.התחלנו להשקיע בשנות העשרים שלנו.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: זה תלוי בהרבה גורמים. הנדל"ן אינו חתוך ויבש. כל עסקה שונה. אני ממליץ על "כלל האחוזים": אם יש לך נכס שאתה מעוניין בו, אתה יכול לחקור כמה הוא ישכור עבור ואז סכום של 50 אחוז מהשכירות הזה יהיה עבור הוצאות, ביטוח, תיקונים, וכו ' ואז אתה קובע מה יהיה תשלום המשכנתא שלך ואם תזרימי המזומנים, ואתה מרוויח כסף, אז הוא מצדיק לבדוק את זה יותר.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: עליכם להבין מה אתם רוצים שנדל"ן יעשה עבורכם. האם אתה רוצה שזו תהיה תוכנית הפרישה שלך ותעזור להשלמתה? האם אתה מנסה לעשות מזומנים מהירים? עליכם להבין איזו מטרה יש לכם ואז למצוא מישהו באזורכם, מנטור, שיכול להוביל אתכם דרכו ולהסביר את הפרטים הקטנים והעיקולים.
אתה גם רוצה לוודא שיש לך צוות טוב במקום - שיהיה לך קבלן שאתה מכיר וסומך עליו, רו"ח שיוביל אותך דרך שלך מיסים, מנהל נכסים אם אתה לא רוצה לנהל אותו בעצמך, וסוכן נדל"ן המתמחה בהשקעות. אם אינך יודע על כך שום דבר ואתה קופץ לתוכו באופן עיוור, אז עסקה גרועה אחת תחסל אותך לחלוטין.
ניקול סטהלר, 44, יזמית
אדי פן
מקום: סקוטסדייל, אריזונה
כיבוש: יזם, בית רב-משפחתי ומשקיע מלונות
מספר נכסים: מלון אחד ו -3 בתים
שנים בנדל"ן: 8
כסף שנעשה עד כה: "פי ארבעה הרסנו את ההשקעה הראשונית שלנו בשנת 2012 תוך ארבע שנים."
מה משך אותך לנדל"ן? היינו שנתיים להיות נשואים; באמת שלא היה לנו כסף, אז ביליתי הרבה זמן בקריאת ספרי מימון אישי ודרך התהליך הזה נתקלתי אבא עשיר אבא עני. הרשמתי אותנו מייד ללכת לסמינר נדל"ן ללמוד על השקעה, וקפצנו ישר פנימה.
איך התחלת? גילינו שהאוניברסיטה בעיירה שלנו הייתה בעלת מספר נכסים, אך לא רצתה לנהל אותם, אז המשכנו את כולם מימון מוכר. לא היינו צריכים לקחת הלוואות, אבל היינו צריכים לבוא במקדמות והשתמשנו במקדמות בכרטיסי אשראי כדי לעשות זאת. לא באמת ידענו מה אנחנו עושים. המציאות היא שהסמינר מעלה אותך, אבל הם לא עוסקים בניהול מעשי ומה באמת נכנס לזה. היו כל כך הרבה קטעים שלא הבנו.
לא הצלחנו בזה. בסופו של דבר נאלצנו להחזיר את הנכסים, הפסדנו כסף באותה תקופה והיה לנו חוב מהתקדמות בכרטיסי האשראי. התעוררתי בלילה, לא יכולתי לישון, תוהה איך אנו הולכים לטפס על עצמנו מהחור הזה. הפיתרון שלנו היה למכור את הבית שלנו ולעבור לגור עם ההורים.
לא השקענו שוב הרבה זמן. ואז בשנת 2011, קיבלתי שוב את הבאג וחשבתי שאנחנו יכולים לעשות עבודה טובה יותר. הצלחנו בפעם השנייה, אבל מעולם לא שכחנו את מה שעברנו בהתחלה.
"התעוררתי בלילה, לא הייתי מסוגל לישון, תוהה איך אנחנו הולכים לטפס מהחור הזה."
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? אני לא חושב שזה הכרחי, אבל זה עוזר לחלוק את עומס העבודה.
החלק המתגמל ביותר: עזרה לאנשים. בעלי ממש גאה באחד ממנהלי הנכסים שלנו. הוא עשה כמה טעויות מוקדם יותר בחיים, ושירת זמן בכלא בגין פשעים לא אלימים, כך שאיש לא ייתן לו סיכוי. בעלי ראה שהוא עובד קשה ומישהו עם כישורי מנהיגות, אז הוא עזר לו ללמוד את החבלים. וכשמכרנו את הנכס, בעלי המליץ בחום על אותו ג'נטלמן לבעלים החדשים, הם לקחו אותו, הגדילו את שכרו ועכשיו הוא מנהל שלושה נכסים.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: האם אתה מתכוון לגור בנכס, או שכבר יש לך מגורים ראשוניים משלך ואתה הולך לקנות אותו רק כנכס להשקעה? זו החלטה חשובה באמת מכיוון שאם אתה מתכוון לגור בנכס אתה יכול לקבל הלוואה FHA (ממשל דיור פדרלי), הלוואת VA (עניינים ותיקים), או הלוואה עם מעט מאוד כסף למטה. אם למעשה, VA הוא אפס כסף למטה.
זה תלוי בשוק, אבל כרגע אתה זקוק לכ- 25 אחוז ממחיר הרכישה למטה. ברוב המדינה כרגע אתה יכול להשיג 200,000 דולר לבית, ותצטרך 25 אחוז מזה. תצטרך גם כמה עתודות.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: נדל"ן הוא טוב, שווה את זה, אבל זה לא מושלם, אז קבל את הציפיות שלך ברמה הנכונה. תכנן לבנייה איטית - אולי נכס אחד בשנה.
כמו כן, בקש עזרה. רוב המשקיעים האחרים יעזרו לכם - היכנסו לקבוצה קהילתית או לפגישה. ו BiggerPockets.com מחלקת את אחד המשאבים החינמיים היקרים ביותר עבור כל מי שמחפש להשקיע בנדל"ן.
קיישה בלייר, 40, בעל הבית
אדי פן
מקום: אוטווה, קנדה
כיבוש: בעל בית, יזם
מספר נכסים: 3 (2 בקנדה ו -1 בניו יורק)
שנים בנדל"ן: 10
כסף שנעשה עד כה: זה העניק לי את סוג החופש הפיננסי בו אני יודע אם הייתי צריך לקחת פסק זמן שיכולתי. אחרי שבעלי נפטר, לקחתי שנת שבתון שלא שולמה, והנדל"ן היה מאחוריה. ואחת הסיבות שאני יכול להרשות לעצמי להכניס את שלושת ילדי לבית הספר הפרטי היא בגלל הנדל"ן.
איך התחלת? התחלתי לפני עשור כשהבנתי שהפנסיות של המעסיקים פשוט לא מספקות את מה שהם יכולים להיות. התחלנו להשקיע בנדל"ן כדי לפצות על הפער הזה. באותה תקופה לא ממש התחלתי ברעיון המניות. התעניינתי יותר בהשקעות מוחשיות שיכולתי לראות. נדל"ן היה אחד מאותם נכסים מוחשיים שיכולתי לנהוג בהם בכל יום ולהסתכל. התחלנו בקטן עם דירה אחת בלבד באזור שלנו שלא יהיה קשה להשכיר כי זה היה באזור שהיה קרוב לבתי ספר, פארקים, תחנות אוטובוס ומספר שירותים.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? התחלתי להשקיע בנדל"ן כשבעלי היה בחיים. עשינו את זה ביחד. [אחרי שהוא נפטר] החלטתי לשמור על [הנכסים] וללכת לבד. המשכתי את כל ההשקעות שלי וזה הדבר הכי טוב שעשיתי. הייתי מעודד רווקות או אפילו אלמנות להתייחס בנדל"ן כהשקעה. ניתן לעשות זאת לבד.
"כאשר החיים פתאום מקבלים תפנית, אתה כאילו, ברוך השם שיש לי את ההשקעות האלה. נשים צריכות לחשוב על גיוון ההשקעות שלהן. תמיד טוב להיות מוכנים. "
החלק המאתגר ביותר: אחרי שבעלי נפטר, זה היה ממש מאתגר. הוא היה עושה את רוב העבודה מבחינת הנכס ותחזוקתו. הוא גם היה רואה חשבון, אז הוא היה מבצע את החשבונות בזמן המס. בסופו של דבר שכירתי מנהל נכסים. זה היה יקר יותר, אבל יותר נוח.
הדבר האחר שמצאתי מאתגר הם משרות פנויות. נניח שיש לך מקום פנוי למשך שישה חודשים, אתה צריך לסחוב את הנכס במשך כל כך הרבה זמן בלי לקבל הכנסה. ועם משרות פנויות מגיע מחזור ונדרש להכין את הנכס שוב לדיירים חדשים. המחזור יקר.
החלק המתגמל ביותר: טהוא גמישות לקחת פסק זמן, לטפל בילדים צעירים או לרדוף תחומי עניין או קריירה אחרים. אפילו לא התחלתי לחשוב על הדברים האלה, אבל אז בעלי נפטר כשהייתי רק בן 31. Wתרנגולת חייך פתאום תור, ואז אתה רוצה, תודה לאל שיש לי את ההשקעות האלה כי אלה יעזרו לי לטפל בילדים.Wסימן הבחירה צריך לחשוב על גיוון ההשקעות שלהם. אי אפשר לדעת ותמיד טוב להיות מוכנים.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: אתה צריך שיהיה לך מספיק כספים וכרית פיננסית. ישנן דרכים שונות לעשות זאת - מינוף, מימון מחדש, HELOC (קו אשראי ביתי). אבל מה שזה לא יהיה, אל תמנפו את עצמכם יותר מדי.
קשה לאתר את הנתון, אבל אתה צריך להספיק למקדמה ותחזוקה. לצורך התחזוקה, הנחתי סכום קטן כמו 150 $ לחודש. די בכדי שאם יקרה משהו, אם יש מצב חירום, אוכל לממן אותו.
עליכם גם לתקצב שלושה עד שישה חודשים ללא דייר. אניברוב המקרים, בסופו של דבר יש לך נכס ללא דיירים ואינך יכול לפרסם דיירים עד לתאריך הסגירה, כך שמאפשר לך לחזור לארבעה חודשים - במקרה הגרוע, שישה חודשים. אתה עשוי לגלות שהם לא אידיאליים ועליך לדחות אותם מכיוון שאתה חושב שזה לא יכול להסתדר. הייתי צריך לוותר על ההכנסה רק כדי שאוכל למצוא את הדייר הנכון.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: העצה הטובה ביותר שלי היא לבחון אזורים שבהם מחירי הנכסים לא רק עולים, אלא גם יהיו אטרקטיביים עבור שוכרים - ברחבי אוניברסיטאות, בסמוך לעסקים, במסדרון במרכז העיר. למרות שזה נוטה להיות קצת יותר יקר, זה בהחלט מסתדר כי הסיכון לפנות ומחזור נמוך יותר. ואני אף פעם לא משקיע בנכס שלא הייתי גר בו.